Hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập một mô hình kinh doanh trên khu đất hay dự án bất động sản đều có một quy trình phát triển dự án nhằm thỏa mãn các quy định về pháp lý và mục tiêu hiệu quả kinh doanh.
Đối với mỗi dự án bất động sản khác nhau sẽ có quy trình làm pháp lý khác nhau, nhưng thông thường sẽ có đặc điểm chung theo các nhóm và các bước đúng quy định của pháp luật.
Nhóm pháp lý dự án bất động sản
Để dễ dàng hiểu và tiếp cận tới các pháp lý bất động sản, bạn đọc có thể quan tâm tới các nhóm chính:
- Pháp lý liên quan đến đất.
- Liên quan đến công trình trên đất.
- Liên quan đến Pháp nhân, hay là doanh nghiệp chủ đầu tư.
Trong pháp lý nhà riêng thì chỉ có pháp lý đất, và pháp lý công trình trên đất; đối với Dự án, được phát triển bởi Pháp nhân là doanh nghiệp cần phải có mục xác định tư cách của Doanh nghiệp.
Quá trình hình thành Dự án bất động sản
Tại Việt Nam, Dự án bất động sản chỉ xuất hiện từ sau những năm 1993, vì đó là cột mốc các công ty bất động sản bắt đầu hình thành trong nước. Do đó, không có Chủ đầu tư nào sở hữu đất lâu năm, mà đều phải nhận chuyển nhượng lại từ một đối tượng khác (Dân hoặc các Doanh nghiệp nhà nước).
Danh mục pháp lý của Dự án bất động sản
Pháp lý của dự án bất động sản thường theo các mốc như sau:
- Công nhận chủ đầu tư
- Đăng ký đầu tư Dự án
- Đền bù – giải tỏa – tái định cư
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần gần nhất
- Nhiệm vụ quy hoạch
- Chứng chỉ quy hoạch (giấy phép quy hoạch)
- Hê duyệt Quy hoạch tỉ lệ 1/500
- Thỏa thuận Tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc
- Điều chỉnh quy hoạch
- Công bố quy hoạch
- Chấp thuận đầu tư
- Phê duyệt Dự án đầu tư
- Ký quỹ
- Chuyển mục đích sử dụng đất
- Giao đất
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.
- Chuyển nhượng Dự án
- Thỏa thuận đấu nối hạ tầng
- Xin phép san lấp
- Xin phép xây dựng hạ tầng
- Nghiệm thu hạ tầng theo tiến dộ Dự án
- Thẩm duyệt thiết kế cơ sở
- Thẩm duyệt Thiết kế Thi công
- Xin phép xây dựng
- Thông báo khởi công
- Nghiệm thu móng
- Thông báo huy động vốn (xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
- Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
- Đăng ký hợp đồng mẫu
- Lắp đặt và nghiệm thu PCCC
- Nghiệm thu & Bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho Chủ đầu tư
- Hoàn công
- Bàn giao nhà cho người mua
- Cấp số nhà
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở
Đây là danh sách sơ bộ chung của các dự án bất động sản. Nhưng còn phụ thuộc vào quy mô, tính chất của mỗi dự án sẽ có những bước bổ sung hoặc lược bỏ để phù hợp với quy định của pháp luật. Các dự án khác nhau thì có thể thứ tự các bước thực hiện cũng khác nhau và không tuân theo lộ trình pháp lý như chúng tôi cung cấp.
Thế nên, gần như không có Dự án nào Hoàn chỉnh pháp lý ngay từ ban đầu cả, mà chỉ có thể Lộ trình rõ ràng thôi. Pháp lý và thực tế bên ngoài Dự án có sự liên kết với nhau, thế nên những gì bạn thấy ngoài hiện trường và những nội dung pháp lý hoàn thành đi kèm sẽ quyết định rằng Lộ trình pháp lý có “ổn” hay không.
Quy trình phát triển của các dự án bất động sản được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp lý có liên quan. Để phát triển một dự án phải trải qua rất nhiều thủ tục nhằm đảm bảo sự an toàn đối với dự án và cho chính những khách hàng tham gia mua dự án. Việc nắm rõ các pháp lý liên quan tới dự án sẽ giúp bạn đọc có thêm thông tin trước khi ra quyết định giao dịch sản phẩm liên quan tới dự án bất động sản.
